みなし業者とは、公益法人、宗教法人、信託会社、信託銀行などが、自ら売主となるかまたは仲介者として不動産の売買・交換の業に携わる場合、それを国土交通大臣に届け出てみなし宅地建物取引業者として免許を受ける必要があるという規定を指します。宅地建物取引業者は、自ら売主となるかまたは仲介者として不動産売買・交換を業とする者のことです。しかし、業とするという概念の中には営利を目的とするという概念は含まれていない。だから、不動産の売買・交換で利益を上げていなくても、そのような業務を行っている団体、企業は、それを届け出ることで、免許を受け、みなし業者として宅建業法の適用を受けなければならない。宅建業法の適用を受けないのは、国、地方公共団体、住宅金融公庫、都市基盤整備公団、地方住宅供給公社など、一部の団体のみです。