欧米で主流になっている不動産鑑定評価の手法のひとつを指します。不動産の運用によって得られると期待される収益＝賃料を基に価格を評価する方法です。日本でも1991年と2002年に不動産鑑定評価基準が改正され積極的活用が明示されました。年間の賃料（厳密には賃料から諸経費を控除した純収益）を還元利回りで割ることで収益価格を出します。還元利回りは、物件の種類や条件によって変わりますが、一般的住宅では5〜7％、事業用は8〜10％が目安になります。 また収益還元法は、さらに直接還元法とDCF法に分けることができる。